Liebe Mitglieder und liebe Mieter der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG!
Als Sprecher des Bürgerbeirats Zukunft Tal Center (BBTC) möchte ich die Gelegenheit nutzen, um Ihnen die gute Nachricht zu übermitteln, dass unser Einwohnerantrag, den wir im Oktober diesen Jahres in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Marzahn-Hellersdorf von Berlin abgegeben haben, vom Bezirksamt (BA) gemäß § 44 des Berliner Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) geprüft worden ist, mit dem Ergebnis vom 17.11.2025, dass alle gesetzlich normierten Voraussetzungen erfüllt sind. Das BA hat als nächstes die 229 Unterstützer- bzw. Unterschriftenblätter des Einwohnerantrags mit 1.356 gültigen Eintragungen und Unterschriften (1.000 waren gefordert) an den Vorsteher der BVV weitergereicht, wo nun die BVV in einer ihrer monatlichen Sitzungen entscheiden muss, ob die Mehrheit der Bezirksverordneten für unseren Antrag stimmt. Vorher wird unser Antrag im ebenfalls monatlich tagenden Ausschuss für Stadtendwicklung und Wohnen beraten. Der Ausschuss kann dann der BVV eine Empfehlung zur Entscheidung in der nächsten BVV-Sitzung geben. Wir rechnen nicht vor Januar 2026 mit einer Entscheidung der BVV. Auch darüber und wie es weiter geht, werden wir Ihnen zeitnah in geeigneter Form berichten.
Ich möchte Allen, die zu diesem Erfolg beigetragen haben, rechtherzlich danken! Dass waren die fleißigen Sammler der Eintragungen auf den Einwohnerantragsblättern und weiterhin die Unterstützer unseres Antrags durch Ihren Eintrag und Ihre Unterschrift. Außerdem möchte ich dem Vorstand und den Mitarbeitern unserer Genossenschaft danken, die uns alle mögliche Hilfe gegeben haben.
Auf Antrag des Investors muss das BA gemäß § 30 des Baugesetzbuchs (BauGB - Bundesgesetz) einen Bebauungsplan (B-Plan) erstellen. Für den Ergänzungsbau von REWE und PENNY wurde 2009 ein B-Plan für das komplette Arial des Tal Centers erstellt, in dem u.a. von der damaligen BVV festgesetzt wurde, dass die Gebäude maximal 2 Geschosse haben dürfen und Wohnungsbau nicht gestattet ist. Da jetzt der Investor aber 624 Wohnungen auf dem Arial des Tal Centers errichten möchte, muss zur Aufhebung des geltenden B-Plans ein neuer B-Plan erstellt werden. Das dauert in der Regel mehrere Jahre, weil im B-Plan alle Aspekte des Baus untersucht und dargestellt werden müssen und im Planungsprozess eine Bürgerbeteiligung vorgeschrieben ist.
Wenn für die zu bebauende Fläche kein B-Plan existiert, dauert den Investoren in der Regel eine Planung gemäß § 30 BauGB zu lange. Deshalb stellen viele Investoren im Ostteil unseres Landes und unserer Stadt Berlin einen Antrag gemäß § 34 oder § 35 des BauGB. Der § 34 des BauGB regelt den Bau von Wohnhäusern zwischen bestehenden Häusern und dahinter. Der § 35 des BauGB regelt den Bau von Wohnhäusern vor dem Wohnhausbestand. Der Bundestag und der Bundesrat hat 1960 das erste BauGB verabschiedet und dabei diese beiden Paragraphen für das Füllen von „Baulücken“ (Ersatzbau), die überwiegend durch Kriegseinwirkung entstanden sind, eingefügt. Sinn des Gesetzgebers war, möglichst schnell Wohnungen für ausgebombte und vertriebene Bundesbürger zu schaffen. Diese Planung muss nämlich nicht das Bezirksamt sondern der Investor veranlassen, eine Bürgerbeteiligung und Beteiligung der BVV ist nicht vorgesehen. Hier entscheidet in Berlin das Bezirksamt oder der Senat eigenständig, ob gebaut werden darf und zu welchen Bedingungen oder ob der Antrag (unter Auflagen) abgelehnt wird. Für die Anzahl und Standorte dieser Wohnungsneubauten gemäß diesen beiden Paragraphen interessieren sich die meisten Bezirksverordneten nicht, weil sie ja nicht darüber entscheiden müssen. Soweit bekannt ist, ist die Zahl der Anträge, in unserem Bezirk Wohnungsneubau gemäß § 34 oder § 35 BauGB vorzunehmen, sehr hoch.
Vor Unterzeichnung des Einigungsvertrages 1990 wurde u.a. versäumt, darin zu erklären, was unter „Baulücken“ und damit der Anwendung dieser Paragraphen des BauGB zu verstehen ist, nämlich Ersatzbau ehemals vorhandener Wohnungsbauten. Da auch nach der Herstellung der deutschen Einheit vor lauter Liberalisierung des Baurechts in den neuen Bundesländern die „Baulücken“- Paragraphen nicht geklärt wurden und so auch nicht als Begriff im BauGB geschrieben stehen, gehen die Investoren heute davon aus, dass in den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins alle Flächen (z. Bsp. Grünflächen), auf denen Wohnungsbau möglich ist, „Baulücken“ gemäß § 34 oder § 35 des BauGB sind. So erklären sich auch, die vielen neuen Wohngebäude in der vom Bezirksamt beauftragten Wohnungsbau-Studie zu unserem Kiez. Bei ca. 3.000 jetzigen Einwohnern, würden in Umsetzung der Studie, in Zukunft mindestens das Doppelte an Einwohner hier im Kiez wohnen, und dass, ohne das Berlin nennenswert etwas in die soziale Infrastruktur des Bezirks investieren möchte. Dazu kommt, dass unter Abweichung vom BauGB, Wohnbauten errichtet werden sollen, die deutlich höher wären, als die in der unmittelbaren Umgebung vorhandenen Gebäude (am Tal Center z. Bsp. 21 Geschosse neben 6 Geschosse).
Mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Umsetzung des sogenannten „Bauturbos“ Ende Oktober 2025 durch den Bundestag und Bundesrat, und der damit erfolgten Änderung bzw. Ergänzung von einigen Paragraphen des BauGB, sollen die Planungsphasen für den Wohnungsneubau noch mehr beschleunigt werden. Genaue Auswirkungen bei der Anwendung sind noch nicht bekannt.
Die sogenannte „Nachverdichtung“ dient dem Ziel, ausschließlich in Wohnungsneubau ohne Weiterentwicklung der sozialen Infrastruktur zu investieren. Damit soll die „Nachverdichtung“ auf Kosten der Lebensbedingungen der derzeitigen und der künftigen Einwohner vom Bezirk Marzahn-Hellersdorf erfolgen. Die Versorgung z. Bsp. mit Hausärzten liegt jetzt im Bezirk Marzahn-Hellersdorf bei 72 %, damit ist dies die schlechteste Versorgung in Berlin. Da kaum neue Hausärzte in unserem Bezirk angesiedelt werden, verschlechtert sich dieser Wert mit jedem neu zu beziehenden Wohnhaus weiter.
Beim Wohnungsneubau am Tal Center soll auch nur das Gewerbe und die Praxen wieder angesiedelt werden, die jetzt vorhanden sind. Laut BA soll die Gewerbefläche nicht vergrößert werden, um das „Plaza“ als „nahes“ Einkaufscenter zu schützen.
Wir sind nicht gegen den dringend erforderlichen Wohnungsneubau. Aber erst muss die soziale Infrastruktur für die jetzige Bevölkerung ausreichend vorhanden sein, dann kann diese als nächstes weiterentwickelt und danach neue Wohnungen gebaut werden. Gegen dieses Prinzip verstoßen die Politiker fast aller Parteien, nicht nur in unserem Bezirk, schon heute und sorgen damit für die Verschlechterung der Lebensbedingungen der Einwohner vor allem im Ostteil Berlins. Um das Aufzuzeigen und bei Möglichkeit gegenzusteuern, dafür brauchen wir den BBTC und Ihre Unterstützung, liebe Mitglieder und Mieter der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG. Schon jetzt dafür vielen Dank!
Berlin, den 29.11.2025
Eine schöne Adventszeit, ein frohes Weihnachtsfest und einen Guten Rutsch ins neue Jahr, wünscht Ihnen
Günter Hanke
Sprecher des BBTC